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离婚按揭房产如何分割?

一、离婚案件中按揭房屋纠纷的特点

  1、按揭房屋“形似神不似”

  在离婚案件中,很多人认为,夫妻一方出资按揭,房屋就是个人财产,夫妻双方出资按揭,房屋就是夫妻共同财产,或房屋产权证在结婚前取得房屋就是个人财产,在结婚后取得就是夫妻共同财产。在常人看来有诸多相似的这些按揭房屋纠纷,由于按揭房屋的借款人向银行偿还贷款的周期最长可达30年,履行按揭贷款合同的期限较长,办理按揭手续开始支付房款的时间又有可能在婚前或婚后;签订房屋买卖合同和取得房屋产权存在较大的时间差,取得房屋产权的时间可能在结婚前、婚姻关系存续期间或离婚后;支付房款的资金来源不同等因素的影响,最后的处理结果有可能完全不同,故离婚案件中,按揭房屋应区别为以下几种情形:

  2、涉及的法律关系复杂

  从涉及到的法律关系来看,按揭房屋的法律关系也较为复杂,常涉及房屋出卖人与购房人之间的商品房买卖关系;银行与购房人(贷款人)之间的贷款关系;银行与购房人之间的抵押担保关系;银行与房屋出卖人或其他专业的担保公司之间的担保法律关系,这四个法律关系即相对独立又相互牵连。比如,离婚时,法院依据《婚姻法》关于共同财产和债务分割的规定,判决变更了房屋权属人和还贷人,而根据《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)的规定,债务转移需经债权人同意法院判决后,银行作为贷款合同的一方,以变更后的还款人不具备还款能力为由拒绝办理转按揭时,将导致法院的判决不能执行。银行还将丧失本应享有的对还贷人资信、还贷资格的审查权,这不利于对银行利益的保护,此种冲突目前实践中还无合理的解决方案。而有的法院为了避免转按揭问题,如判决原来由男方偿还贷款的债务由女方承担,在不变更贷款人的前提下,由女方每月将男方应偿还的房款等额支付给男方,该判决方式虽然避免了执行过程中需银行配合办理按揭的不便,但却带来了抵押权应变更的新问题,如女方不主动办理抵押登记手续,将会导致银行的贷款处于一种未设担保的的状态,极大地增加了银行的风险。3故在离婚案件中合理处理按揭房屋需要考虑如何有效保障按揭涉及到的各方的合法权益。

  3、处理时实际分割难

  从上表可看出,按揭房屋存在诸多情形,处理时还应考虑多种因素,在离婚案件中往往成为财产分割的难点,而司法实践中,由于没有明确的法律规定,各地法院在法律理解和适用上存在见仁见智的情况,造成同一种情形,对其权属认定往往也有诸多不一致的地方,有时因为一个小细节,甚至有截然相反的结果,由于对房屋权属认定不同,造成法院分割属于夫妻共同财产的按揭房屋时操作也不同,这既不利于保护当事人的合法权益,也不助于维护法律尊严。

  二、离婚诉讼中按揭房屋处理涉及的几个问题

  (一)约定了按揭房屋归属的房屋如何处理

  我国《婚姻法》规定了夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。夫妻对财产归属有约定且约定明确,离婚时,即使双方对按揭房屋的处理有异议,只要能举证证明双方约定了财产归属,处理这类按揭房屋都较容易,直接按双方的约定处理即可,约定房屋是个人财产就归个人所有,约定房屋是夫妻共同财产就归夫妻共同所有。

  若双方明确约定了归一方所有的按揭房屋,另一方以自己所有的财产参与清偿贷款,这并不改变房屋为个人财产的性质,离婚处理财产时,该房屋为个人财产,剩余未还贷款是个人债务,对已归还贷款中属于另一方清偿的部分,应当予以返还。

  约定了归夫妻共同所有,即使一方实际没有出资或出资很少,也不影响房屋权属为夫妻共同财产的性质。

  (二)按揭房屋的产权证书取得时间对认定按揭房屋权属是否有影响

  在房屋买卖交易中,涉及债权变动和物权变动两个法律事实、涉及到债权和物权这两种基本的民事权利,当事人订立买卖合同即在当事人之间建立了债权债务关系,房屋所有权的移转即在当事人之间发生了物权变动,买卖合同是房屋所有权移转的原因,房屋所有权的移转是买卖合同的履行结果。

  我国实行不动产登记制度,未经登记,不发生物权效力。依法登记的房屋所有权受法律保护。房屋产权即房屋所有权,指拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。房屋产权证书是房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门即登记机关向房屋产权人颁发的唯一合法的物权凭证,包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房地产权证》《房地产共有权证》(广州、上海、北京、厦门、重庆等地已实行房产证与土地证两证合一)。房屋共有权证书与所有权证书具有同等的法律效力。

  就按揭房屋而言,支付首付款、以银行贷款支付剩余按揭款的行为都是购房方履行房屋买卖合同的行为,购房方取得房屋所有权的时间是房屋登记即房屋产权证书上填发的时间。在离婚案件中,有几种情形,根据取得房屋产权证的时间容易认定按揭房屋的权属:

  1、双方在结婚前共同出资购买房屋及结婚后以一方名义或夫妻双方名义购买房屋,以按揭方式支付房款,在婚姻关系存续期间取得房屋产权。

  结婚前双方均认可以结婚为目的,共同出资购买的房屋,无论在结婚时房款是否付清,只要房屋产权在结婚后取得,均为夫妻共同财产。

  结婚后购买房屋,无论双方结婚后实际为按揭房屋出资多少,只要没有约定婚姻关系存续期间及婚前财产归各自所有,即便是以一方名义签订购房合同,也可视为家事代理,认定为夫妻双方共同购房,在离婚前取得了房屋产权,房屋即为夫妻共同财产。

  这两种情形,即使没有办理房屋共有权证,在房屋产权证上只登记了一方名字,在离婚时都应按夫妻共同财产来处理。

  2、结婚前,夫妻一方个人出资按揭支付了全部房款,并在结婚前取得房屋产权。

  根据《中华人民共和国婚姻法》(下称《婚姻法》司法解释(一)第十九条“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。” 的明确规定,夫妻一方在婚前个人出资按揭,在婚前支付了全部房款,并在婚前取得以个人名义登记的房屋产权证,离婚时该房屋属一方婚前个人财产,不能作为夫妻共同财产分割。

  3、结婚前,夫妻一方个人出资购买房屋,按揭支付了部分房款,结婚前取得房屋产权。

  此种情况同上,因取得产权证的时间在结婚前,房屋也是婚前个人财产。不论结婚后是以按揭的方式继续以个人财产支付贷款,还是以夫妻共同财产支付贷款,或是部分以个人财产支付、部分以夫妻共同财产支付贷款,不论在离婚时,按揭款是否支付完毕,都不影响房屋权属。离婚时房屋的所有权仍归原购房方所有,若夫妻用共同财产还贷,只是在夫妻之间产生了债权债务关系,不改变房屋所有权的归属。结婚后夫妻共同支付的贷款总额应作为共同财产之一加以分割,由享有所有权的一方予以返还;离婚后未偿还的贷款仍是个人债务。

  上述情形,以结婚登记日为基点,房屋产权证在婚前取得房产归个人所有,在婚后取得就是夫妻共同财产。但并不意味着房产证在婚后取得,该房产绝对属于婚后财产。

  由于办理新建房屋产权证书需房屋开发商向房地产部门提供齐全的房屋前期资料;测绘部门根据上述资料进行实地测绘并绘制管理图;据测绘的面积结果到房地局交易部门立契过户;凭借买卖合同,房地房政部门审核后装订齐备的档案并制证、发证。一般而言,整个过程大约需要3到6个月左右的时间。因有些开发商的前期资料不全、土地出让金未交纳齐、服务体系不完善、有的行政部门作业繁忙、二手房按揭贷款中房屋出卖人不配合办理房屋产权证等因素发证时间可能还有延缓。这就造成了一方以个人名义在婚前签订了商品房销售合同,本应在婚前取得产权证,有可能在结婚后才取得房屋产权。房地产部门颁发产权证是因申请的行政行为,另一方除有相反证据证明其对该房屋享有权利并申请登记为所有权人外,财产权益的归属在婚前签订购房合同时就已经确定,申请颁发产权证的一方,一般是最后房产证上记载的房屋所有权人,不能因他人因素造成发证时间延缓,不能因该房屋产权取得时间是在结婚后,而改变按揭房屋属一方个人财产的性质。在离婚时,购房方应举证证明上述客观因素造成的产权证颁发的延缓,法官在审理时也应结合此因素考虑产权证取得时间对认定房屋产权的影响。

  (三)支付购房款的资金来源对认定房屋权属是否有影响

  房屋产权证是证明房屋权属关系的法定物权凭证,房产证上登记的所有权人应为房屋产权人。但某些情况下,支付购房款的资金来源对房屋权属是否有影响常引发争议。

  1、实际出资购房,却没有登记为房屋产权人

  实践中出现了一方以结婚为目的在婚前以个人财产出资购房(包括支付按揭房屋首付款和分期还款),考虑到比如恋爱时关系很好或另一方办理按揭方便,甚至可以享有政策优惠等多种因素,购房合同是房屋出卖人与另一方签订,按揭款也是以另一方的名义向银行支付,最后产权证上只登记了没有出资或出资很少的另一方的名字,这种情况如何认定房屋权属?

  在离婚时,没有显名的一方也可对房屋主张权利,要求确认其对房屋享有的分额,但负有举证责任,需举证证明结婚前双方均认可所购房屋为共同所有,且与另一方共同出资,其对房屋的出资不是赠与或借款。若能举证证明,虽然表现形式上是由另一方签订了购房合同,办理按揭手续。则此类按揭房屋从客观出资和主观是所购房屋为共同所有房屋的角度考虑,也应认定为夫妻共同财产,同时对按揭贷款债务认定为夫妻共同债务。

  2、一方结婚前购买房屋,支付了部分房款(包括支付按揭房屋首付款和分期还款),结婚后以夫妻共同财产支付按揭款,且结婚后取得所有权

  若结婚后产权证登记为夫妻双方所有,则可认定为结婚后双方对房屋权属已达成共识,明确约定了产权归双方共有,法院在审理离婚案件时按夫妻共同财产处理,分割时,对已还房款应分为结婚前个人财产偿还部分和夫妻共同财产偿还部分处理,对未还房款按夫妻共同债务处理。

  若结婚后产权证登记为一方所有,此种情形,学术界及实践中对房屋权属认定争议较大。

  第一种观点认为,产权证若登记在一方名下,则该房屋仍为其个人财产。按揭贷款为其个人债务。结婚后配偶一方参与清偿贷款,并不改变该房屋为个人财产的性质。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分,应当予以返还。

  第二种观点认为,如果结婚后取得房屋所有权的,产权登记在一方名下,均应当认定为夫妻共同财产,离婚时作为夫妻共同财产进行分割。对于一方婚前支付的首期付款,由另一方返还一半;尚欠的贷款,作为夫妻共同债务,由双方返还5

  第三种观点认为,应根据出资原则确认,房屋应当属于部分单独所有(婚前一方个人财产支付部分),部分共同所有(婚后夫妻共同财产支付部分),具体比例按个人出资与夫妻共同出资的比例来确定。

  笔者支持第一种观点。理由在于,物权具有无因性,物权发生变动同其发生变动的原因行为是相分离的。购房人签订购房合同、支付首付款、以银行按揭方式支付剩余房款(无论是结婚前一方以个人财产支付按揭款还是结婚后以夫妻共同财产支付按揭款),都是房屋所有权变动的原因行为,还不是物权,即使房屋交付或入住,购房人都只是取得使用权而非物权。因在结婚时,购房方还没有实际获得房屋的所有权,房屋还不是一方个人财产,故不存在第三种观点中部分所有权的情况。房屋产权在结婚后登记,产生了物权变动的结果,但并不是说购房方在结婚前什么权利在都没有,签订了购房合同,办理了按揭手续,支付了部分房款,购房方已实际取得债权或物权期待权。若根据第二种观点理解,房屋产权证只要在婚姻关系存续期间取得都应归夫妻共同所有,这就漠视了购房一方的物权期待权,不利于维护交易稳定。结婚后取得了房屋产权,房屋应归购房方个人所有,至于结婚后夫妻共同偿还按揭款的行为,属于用夫妻共同财产偿还个人债务的情况,形成了一种新的债权债务关系,不影响对房屋权属的认定。

  (四)离婚时尚未取得房屋所有权的按揭房屋如何处理

  根据《最高人民法院婚姻法司法解释(二)》中的第二十一条:“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权房屋有争议且协商不成的人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后,有争议的可另行向人民法院提起诉讼。”之规定,离婚时对按揭房屋的权属有争议但能协商好的,可按双方的合意处理房屋权属;若协商不成的,法院可判决按揭房屋归一方使用,待房屋产权证发放下来后,再作处理。

  (五)房屋增值部分如何处理

  取得了房屋所有权后,房屋价值不是一成不变的,一般来讲,离婚时房屋价值较签订购房合同时的合同价都有增值。房屋的增值从原因考虑,有的是基于增加附加值的主观因素,如对房屋进行了装修修缮;有的是基于外界的各类客观因素,如市场房价波动导致房屋增值。6对于按揭房屋,认定为归一方所有的房产,若基于主观因素另一方对房产增值有贡献,则可以享有增值部分的财产收益。若基于客观因素导致的房屋增值,则应当根据房屋的权属来分割增值的财产收益。

  因增值部分是附属于房屋的,在所有权人未进行房产转让的情况下,该增值部分一直处于一种期待利益的状态。在离婚案件中,若一方主张分割房屋增值部分,双方对此不能达成协议的,可对离婚时的房屋市场价值进行评估后,再在进行处理。

  三、法院在处理按揭房屋时具体还应考虑的因素

  1、按揭房屋的共同共有和按份共有

  结婚后购买的房屋,认定属于夫妻共同所有的,一般情况下,夫妻在购置房屋时不会对房屋的份额进行约定,离婚时对房屋进行分割时,如果无证据证明,只能视为共同共有。

  但对于结婚前共同购房、结婚后继续偿还按揭款的房屋,若一方有证据且主张结婚前偿还的房屋价值应按份区分权益,则结婚前,根据各方的出资情况可确定在分割房屋价值中所占的份额,根据其所占的份额来分割房屋权益;结婚后若无约定,对房屋价值享有共同共有的权益。

  2、夫妻共同所有的已还完按揭款的按揭房屋具体如何处理

  离婚时,已还完按揭款的夫妻共有房屋的分割,夫妻双方达成协议的按协议处理,没达成协议的,按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第二十条规定解决,即“双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时,人民法院按以下情形分别处理:(1)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的,应当准许;(2)一方主张房屋所有权的,由评估机构按市场价格对房屋作出评估,取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;(3)双方均不主张房屋所有权的,根据当事人的申请拍卖房屋,就所得价款进行分割。”

  通过竞价、评估明确的房屋价值均是房屋市场价值,包括房屋增值部分。在分割时,要分清权益部分和债务部分,判决由一方取得房屋,并由其对另一方折价补偿,除按份共有外,该折价补偿原则上为房屋现价的一半,但还需要考虑对房屋的需要程度,坚持贯彻照顾子女和保护妇女利益的原则进行判决8

  3、未还完按揭贷款的房屋具体如何处理

  法院在离婚案件中对于原告只诉请判决离婚的,一般会询问当事人是否要求分割夫妻共同财产、债权、债务。有观点认为,根据不告不理的诉讼原则,当事人若不要求分割夫妻共同债务的,法院不宜作出处理。笔者认为,离婚案件中若当事人诉请分割属于夫妻共同财产的按揭房屋,没有要求对未还按揭贷款进行处理,或是只要求确定债务比例的,法院都应当在判决时考虑债务的承担。因为属于夫妻共同财产的尚未偿还完贷款的按揭房屋很特殊,判决一方取得房屋所有权,房款是没有清偿的,必然涉及债务的处理


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